【残酷赛马】中国物业行业竞争已入下半程,你准备好了吗?

关注:432发表时间:2017-10-24 09:44:30


截至2016年末,全国物业管理面积为185.1亿平方米,尽管行业整体集中度依旧偏低,但百强房企市场占有率延续上升态势,百强企业管理面积占全国总量29.44%。行业仍然高度分散,借助资本以及模式创新的力量,集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。


围绕物业管理行业进行的种种竞赛,已是一个行至半程的故事。




这个潜力巨大的市场——单就物业管理收入业务已近万亿,于2014年被首家从母公司剥离分拆上市的物业管理公司彩生活 (01778.HK) 撞开,此后中海物业 (02669.HK) 绿城服务 (02869.HK) 相继分拆上市。至今年9月,雅居乐 (03383.HK) 宣布申请分拆“雅生活”上市,这已是第四家房企拆分物业业务赴港上市。


依托增值业务等新兴商业模式以及远超传统地产开发业务的盈利率,近年来,物业管理行业吸引了资本市场的极大关注。但不得不提的是,物管公司“传统管理+增值服务”的模式带给行业的惊喜正在递减,好故事被第一家公司讲得差不多了,回归理性的投资者眼球聚焦在公司业绩和核心竞争力上。


在此背景下,龙头物业管理公司残酷赛马,在各自发展思路下抢占市场。无论是重视增值服务、强调用户生态圈的培养,还是疾呼传统资产的维护等不同模式,均需自我证明变现的能力。



龙头公司扩张


中海物业是继彩生活之后,第二家独立分拆上市的物业公司。2015年10月23日,中海物业敲钟,至今已两周年。


中海物业两周岁的礼物来自控股股东中国海外集团下两家上市公司。中海地产宣布,拟以1.9亿元的价格出售旗下一家从事物业管理业务的子公司100%权益给中海物业,协议签订于10月20日。据查,该子公司为中信物业服务有限公司。


2016年9月15日,中海完成对中信的收购案,此后,中信成为中海的全资附属公司。从交易体量而言,中海收购中信堪称房地产业内规模最大的一宗交易。而中信的物业组合里就包括物业管理公司。


公告显示,预计到2018年,中信物业服务有限公司将能接收的总楼面面积达0.859亿平方米。换言之,届时,中海物业的管理规模将增加0.859亿平方米。


中海指出,向中海物业出售物业业务,以确保彼此业务有清晰的界定。


同时,中海宏洋 (00081.HK) 宣布与中海物业订立新项目框架协议,中海物业将为中海宏洋提供新项目服务。这些项目是2016年12月,中海宏洋向中海地产收购的若干位于国内三线城市的物业项目,同样来自中海对中信的收购,过往公告信息显示,物业组合的总建筑面积约0.952亿平方米。


上市以来,中海物业主要采取内生增长法。规模增长持续得到母公司中国海外集团的支持,但也受限于此,目前,中海物业在市场化并购进程上落后于同行。


招银国际认为,在母公司支持下,物业开发有助于公司管理面积持续稳健地增长,但一旦母公司的支持低于预期,将成为中海物业的投资风险所在。


在中海物业释放上市消息之初,彩生活主席兼非执行董事潘军曾对第一财经记者表示,一个几乎没有外延式扩张经验的公司难以在三至五年内了解收购对象的心态、把握收购成本、估量难度。


彩生活走在中海物业的相反面,没有强大的母公司,打怪升级全靠自身发展。彩生活年报数据显示,过去5年,公司复合年增长率为118.1%。而今年的中期业绩发布会上,潘军透露,上市三年,彩生活花在收购上的资金高达13亿元


过去,以并购为主的外延式增长是彩生活扩充规模的主要手段。但今年3月,潘军在业绩发布会上宣布,战略转型,今后将以平台输出为主,不再进行大型并购,往后,彩生活将坚持小股操盘模式



规模之争


在物业公司普遍趁风口谋求上市的背景下,万科物业至今未上市,显得淡定。此前万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全告诉第一财经,万科物业上市是政策时机的问题。


日前,万科物业对外释放消息,称有意筹划一个高端物业管理服务子品牌。万科物业首席市场官何曙华透露,增加高端的子品牌并非为赚钱,目的是提高公司的品牌美誉度。

万科物业称,希望能在2018年确立品牌名称、1.0版的万科高端物业管理服务体系,以及在一线城市落地运营。


万科物业2015年全面开启市场化后,走的是与备受资本市场追捧的、主打创新业务模式相反的道路,相比增值服务,更强调对业主资产保值升值的维护服务


因目前并未上市,万科盈利能力尚不需要对资本市场交待,有足够时间去赢取口碑。但这并不意味万科物业不重规模。盈利建立在规模之上,管理面积是投资者最关注的指标。


市场化运作后,目前推出包括品牌全委、睿服务托管、股权合作等三种形式来增加规模。


据万科物业官网数据,截至2017年8月底,万科物业服务项目共计超过2000个,合同面积超过3.9亿平方米


规模之争是行业永久的话题,正在筹备上市的雅生活也未躲过。


2017年9月,雅居乐发布公告称,物业业务雅生活的规模已经增长至足以进行独立上市,要将其分拆。此前,雅居乐收购绿地物业,增加物管面积417万平方米。截至2017年6月,雅居乐物业管理面积为7054万平方米。此外,绿地集团将于未来五年每年向雅生活提供1000万平方米的物业管理面积。


广发证券研究报告显示,截至2016年末,全国物业管理面积为185.1亿平方米,尽管行业整体集中度依旧偏低,但百强房企市场占有率延续上升态势,百强企业管理面积占全国总量29.44%。行业仍然高度分散,借助资本以及模式创新的力量,集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。


截至2017年6月30日,声称不再进行大型并购的彩生活,自管面积已达4.2亿平方米,加上合作、联盟面积,彩生活的物业管理规模已达8.49亿平方米。彩生活的目标是建立垂直服务平台之间的相互连接,对内,是集团各个垂直平台的打通,对外,是利用平台输出进行行业上的打通。


 

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