【老汪评论Ⅲ】“拆围”后小区怎么管,物业人赶紧学学BIM吧

关注:445发表时间:2017-09-27 16:34:25

这个元宵佳节真热闹,老汪说新政评论文章一天就破万,一时间朋友圈刷屏啦,也算是打破了物业自媒体的历史记录。冷静下来一想,政策再好,解读不到位也是失策解读再好,应对不到位也是空谈。无论市场如何变化,物业管理行业仍是基于建筑物区化物权的产物,物业企业如何顺应发展在“拆围”后成为开放社区治理大师,如何积极修炼内功培育资产管理的核心竞争力,这才是守正出奇的名门正道。

作为一个疯狂的技术宅男,老汪更为关注是新政中社区规划尺度的调整,以及在物权归属背后隐藏对社区共有设施管控能力的更高要求。

我们可以看到目前智慧城市建设如火如荼,新技术应用层出不穷,物业行业翘楚也掀起智慧社区建设热潮,物联网技术应用越来越广泛,诸如万科物业的 EBA物业设备远程监控管理系统以及其它基于物业设施全生命周期利用互联网技术建立的涵盖时间、空间、成本等诸多信息管理方案,其实都是使用 BIM作为基础技术工具

BIM目前主要集中应用超高层建筑物管理上,随着物业行业资产管理精细化发展,BIM将在物业管理应用将越来越广泛。今天我们从物业管理和设备运行、维保的角度为大家普及下 BIM 的基础知识。

啥叫BIM?


(Building Information Modeling,以下简称“BIM”) BIM建筑信息模型技术是指在计算机辅助设计(CAD)等技术基础上发展起来的多维建筑模型信息集成管理技术,是传统的二维设计建造方式向三维数字化设计建造方式转变的革命性技术,是促进绿色建筑发展、提高建筑及房地产产业信息化水平、推进智慧城市建设和实现物业管理转型升级的基础性技术。上海市在要求投资额1亿元以上或单体建筑面积2万平方米以上的政府投资工程全面应用BIM技术


BIM有啥用?

1前期介入阶段中模拟设计减少缺陷,预留管道后期检修条件

物业竣工验收中经常会碰到,诸如避让弱电线路设计为拱形排污管导致污水倒灌等管道设计不合理的现象,如果我们利用BIM模型很容易模拟综合布线的空间位置分步,最大程度优化管线设计,甚至可以对后期常用的制冷机组、柴发、锅炉等大型设备的搬运路线进行预估,设计方便管道拆装、封堵、移位的预留条件。


2设备运行阶段实施远程管理,便于工程应急处理

对于单体建筑面积较大的城市综合体遇到爆管,如不能迅速定位破裂位置,水流将通过管道、桥架快速扩张到未作防水的墙体,甚至会蔓延至机电设备房,从而造成重大损失和安全风险。而城市综合体结构复杂,室内空间均作精装结构空间可视性差,管线查找不直观,如实际施工与图纸偏差则须要动用大量人力进行大范围逐一排查,物业作业效率极低。

但如将漏水报警传感装置接入BIM模型形成远程即时监控,物业工程人员就可在值班监控屏幕上实时查看设备状态,一旦浸水即可调用报警位置的平面详图和三维图像,从而快速定位制定抢救措施,减少损失。  

住宅标准楼层水管及阀门的设计安装相对规范,但地下层及异型结构空间水管阀门施工时也常出现安装与施工图纸不符的现象,BIM技术应用更有必要。长城物业一应云PMS平台、佳兆业手持 PDA等都是基于BIM技术的应用。



3提升整体安防水平,助力要员接待安全

众所周知,夜间作为物业安全风险高发时段,我们可将各类智能化安防设备与 BIM 结合,一旦发生治安事件,物业公司可利用视频识别系统自动跟踪及互相切换锁定目标,快速对非法分子活动轨迹进行描绘,追溯其隐匿藏身之处,配合公安机关实施有效抓捕,对于重要接待安全防务尤为重要。另外商业综合体及公众性广场、大型活动也可实现人流监控避免出现因超员造成踩踏、拥挤等安全事故,也方便有效调整车流、人流疏散方案。目前很多商业城市综合体停车场提供的车库定位及寻车导航服务都是基于 BIM技术的应用。


案   例   分  享
SOHO的BIM运维平台


BIM技术在物业管理的应用非常广泛,以上只是相对简单的应用。下面我们分享一个SOHO基于BIM的物业管理系统应用案例。SOHO项目中将BIM尝试应用于运维管理,在运维系统中将BIM与与能源管理系统、BA系统、停车管理系统等对接,利用BIM运维平台实现业主的物业管理。


没错,不是 SOHU是 SOHO!

潘十亿,哦不,潘石屹的 SOHO!




据说当年广州歌剧院聘请建筑界女魔头Zaha Hadid设计,结果做了七年仍未完工,后来聘请一家德国公司使用BIM技术模拟计算得以完工,潘石屹自此对BIM另眼相看,不但银河SOHO项目试用大获成功,后期外滩SOHO项目更是成本直降10%。

 

2013年6月,SOHO中国将能源管理系统与BIM技术相融合,在银河SOHO、望京SOHO引入iSagy系统,物业管理人员可以通过3D平台更直观、清晰的了解楼宇信息、实时数据等相关节能情况,最终完成3D能效管理平台向BIM运维管理平台的成功转型。



该系统将水力平衡系统、机械通风系统、感测系统、照明系统、电梯系统、温度分布系统、视频监控系统各专业设施直接纳入物业管理信息系统。



机械通风系统通过与BIM技术相融合,可以在3D基础上更为清晰直观的反应每台设备、每条管路、每个阀门的情况。物业管理人员通过BIM运维界面的渲染即可以清楚的了解系统风量和水量的平衡情况,各个出风口的开启状况。在进行管路维修时,物业人员也无需为复杂的管路而发愁,BIM系统清楚的标明了各条管路的情况,为维修提供了极大的便利。



3D电梯模型能够正确反映所对应的实际电梯的空间位置以及相关属性等信息。电梯的空间相对位置信息包括门口电梯、中心区域电梯、电梯所能到达楼层信息等;电梯的相关属性信息包括直梯、扶梯、电梯型号、大小、承载量等。3D电梯模型中采用直梯实体形状图形表示直梯,并采用扶梯实体形状图形表示扶梯。物业人员可以清楚直观的看到电梯的能耗及使用状况,通过对人行动线、人流量的分析,可以帮助管理者更好的对电梯系统的策略进行调整。



通过与水表进行通讯,BIM运维平台可以清楚显示建筑内水网位置信息的同时,更能对水平衡进行有效判断。通过对整体管网数据的分析,物业人员可以迅速找到渗漏点,及时维修,减少浪费。而且当需要对水管进行改造时,物业人员无需为隐蔽工程而担忧,每条管线的位置都清楚明了。



BIM运维平台清晰显示地下室设备信息及工作状况,物业人员可以快速定位并即时查找设备数据、备品备件、维修历史等信息。同时,与智能停车系统相集合,还可以清除显示停车状况,便于物业人员统一管理




BIM运维平台与视频监控系统的对接可以清楚的显示出每个摄像头的位置,单击摄像头图标即可显示视频信息。物业管理人员可同一个屏幕上同时显示多个视频信息,并不断进行切换。



物业管理BIM运维平台不仅仅能是能源管理系统、楼宇BA系统、停车管理系统等物业设备设施管理系统的接入整合,还可以应用到业主服务信息管理(如物业公告信息推送、定位、介绍等)、特色便民服务(防走失、儿童看护等)等等物业管理的各个方面。

今天介绍就到这里啦,我想物业企业有了 BIM,关于围墙拆不拆不再是问题,“让它三尺又何妨”!!!

 

关注微博

图片展示