【老汪评论】新政要拆住宅区围墙,物业该怎么办?

关注:404发表时间:2017-09-26 11:31:36

老汪说

近期,中共中央、国务院公布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》这一重磅文件,仅是那一句“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用”就足以在物业管理行业炸开了锅... ...



文件发布后,

物业菁修堂社群

对该话题,

展开了激烈的讨论和刷屏,大家提的问题也是

五花八门

这样好吗?打开围墙后的开放社区,保安是不是要失业?陌生人随意进出怎么办?业主安全怎么办?小区内空间成了公共道路,业主车辆的停在哪里?以及没有围墙后的住宅区,物业该怎么管……

 老汪的个人观点和想法

1

围墙拆除后物业人会失业吗?

老汪认为:从欧美发达国家的经验来看开放式街区确实能提升土地使用效率,提升交通组织,提升城市形象和和谐。拆除围墙后的开放性社区可以从一定程度上减少本来就不属于物业公司的管理责任,从而推动政府、事业单位(供水、供电、暖气、园区管网等)责任制落实,让物业管理回归了本身自有的服务属性,促使物业管理专业化程度的进步。只不过物业企业的基层操作岗位将会减少,物业管理将加速从劳动密集型向管理密集型的转型。同时,物业服务产品将也从公共性服务向个性化服务的倾斜,这将考验物业企业的服务创新能力和精细化水平,毕竟“大锅菜好炒、私房菜难做”。

2

围墙拆除后将会是

小偷“春天的来临”吗?

老汪认为:围墙拆除并不代表住宅区安全防范工作就不做,更不代表保安岗位的撤销,只不过保安将从小区大门岗位坐回单元楼栋大堂里。但在人工成本不断上涨的今天,从封闭式管理向开放式管理转变的社区,将加大物业企业的安全防范难度和管理成本,传统人海战术的物业管理模式将无法应付拆除围墙后的复杂环境。因此,智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、电梯刷卡、闭路监控等智能化和物联网技术将会大面积应用到物业管理实践中,社区智能化行业将迎来高速发展的春天。

3

围墙拆除后小区停车怎么办?

老汪认为: 住宅区拆除围墙后区间道路将变为市政道路,小区公共绿地将为公共区域,政府的主管部门(如城管等机构)一定会将此纳入市政的管理和执法范围,占道经营和业主违章搭建的治理力度将会加大,在某种程度上也减少了物业企业的管理压力。但同时,之前物业企业利用小区红线范围内的道路和公共绿地违规作为停车位的现象将逐步杜绝,物业企业的停车费收入将减少,住宅区内的停车位将日益紧张甚至一位难求,地下车库和专用车位投资价值将提升,机械立体车库设备将会受到追捧。

4

围墙拆除后物业费还好收吗?

老汪认为:拆除围墙后的开放式街区将挑战中国业主长期养成的居家安全和尊重感受,业主与物业企业的高强度粘性将得到破坏,物业服务水平决定物业费收缴率的高低同时,由于道路、绿地等公共区域的管理面积将减少,业主或业主委员会将质疑物业服务成本开支项目构成的合理性因此,将倒逼物业企业将调整物业服务费用成本支出的项目,物业财务报表的费用支出科目将更加精细化和精准化,公共区域的维护费用支出将降低,建筑物维护和设备设施保养费用支出将增加,物业管理将回归本能,着重资产维护的保值和增值同时,物业企业将增加公开性、透明化和个人性化的服务手段来提升与业主之间的相互信任程度,确保物业费的收缴率。

5

围墙拆除后,

物业还能做社区O2O吗?

老汪认为:在目前在以物业企业为主导的物业管理市场里,物业企业拥有大量的用户群体,和低廉信任成本形成的高频互动服务模式,以及传统管理体制与社区物理围墙造就的先天性入口优势, 导致物业企业做社区O2O具有天然的基础,因此老汪曾经说过“离开物业的社区O2O必死无疑”。那么,拆除围墙后的物业企业将丧失所谓的“最后一公里”的优势,必然导致社区O2O交易链中物业公司所处价值进一步降低,社区O2O将向基于人的链接转变,资本市场支持下的垂直社区O2O将迎来前所未有的发展机遇。

6

围墙拆除后物业该怎么管?

老汪认为:拆除围墙后的住宅区将从封闭式的大社区变成一个个独立的单元,传统靠人去管理和维护的线下服务链条将断裂,游戏规则已经发生变化,思维模式也将发生改变。未来的物业管理将会是采用互联网、物联技术、云计算和大数据等手段建立的线上连接平台服务模式,物业服务将向智能化的自助服务界面转变,物业管理行业也将加快向互联网+时代的转型速度。


 

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