【聚焦】最迟明年,A股有望诞生中国首家上市物业企业

关注:475发表时间:2017-08-02 09:57:05

7月20日,中国指数研究院通过官方微信发布了《中国物业管理行业2017上半年总结及未来展望》报告,报告分析了中国物业管理行业的2017上半年发展现状总结和未来发展趋势展望,并特别提出“A股有望诞生首家物业企业”的观点,此观点引起了小菁菁的特别关注,今天我们就此观点并结合报告内容和大家分析如下:


1、A股市盈率和融资力高,引来物业巨头企业关注

由于A股首次发行的市盈率可达23倍,高于现在港股物业公司估值,也高于目前内地标杆地产股估值,A股主板融资能力要高于香港主板市场。由于A股市场的高估值,碧桂园物业和南都物业正在冲刺A股, 2017-2018年有望诞生首家上市物业企业。同时万科、富力等地产集团完成物业管理业务分拆之后,也在加快物业上市步伐,长城物业也在筹划A股上市,这些物业巨头企业的的示范效应将会引来更多追随者。


2、香港主板市场优势明显,仍是物业企业的首选

由于香港主板市场排期时间短(只需要半年到一年),而且成功登陆香港主板将增加企业知名度和品牌形象。因此目前国内物业企业仍将香港主板上市作为首选。而且从目前已经在香港主板上市的物业企业估值来看,彩生活、中海物业、绿城服务及祈福生活服务这4家物业服务企业市盈率均在二十几倍以上,远远高于香港主板平均市盈率,融资效益明显。截止到2017年7月11日,根据香港交易所信息显示,浦江物业已提交申请版本的聆讯后资料,正在排队出来中,有望成为第6家登陆香港主板市场的企业。


3、新三板凭借低门槛特性,将持续吸引物业企业关注

目前国内已有51家物业企业挂牌新三板,还有10余家在排队等待审查,随着一卡通、远洋亿家等大型企业登陆新三板,新三板在业内影响力在逐步提升。多家物业企业均表示出在新三板挂牌的意愿;有冲击港股不太顺利的企业,也有考虑转战新三板想法。


4、基于上市需求和资本的驱动,中国物业市场竞争持续加剧


a.行业集中度正在加强:2016年百强物业企业管理面积达到54.50亿平方米,占全国物业管理总面积的29.4%,百强企业管理面积均指同比增长15.4%,行业集中度迅速提升,规模越大企业发展越快;未来五年,百强企业市场占有率预计将超过40%,到2026年百强企业市场占有率预计将达67%,2030年,百强企业市场占有率将超过70%


b.立足兄弟开发公司扩张是主要方式:截至2016年底,碧桂园物业、保利物业、中海物业的新增管理面积中来自于兄弟开发企业的项目占比达到60%以上,随着2017年上半年这些物业巨头企业的地产开发销售面积的大幅增长,为其管理规模的增长奠定了基础,也成为主要的扩张方式。


c.市场化拓展将成为扩张的重要手段:除依靠兄弟开发企业的资源外,物业企业正在通过夯实内功,强化竞标能力,快速拓展物业市场。截至到2016年底,绿城、龙湖、金地、金科等有开发商背景的物业企业的市场拓展面积占其物业管理面积增量的70%以上,长城物业等完全市场化企业的签约管理面积也同比增长约18%。2017年上半年上述企业继续增大市场拓展,外拓项目占比正在持续增加。


d.兼并收购成为扩充企业管理面积的有效补充:兼并收购依然是物业企业百强管理企业管理规模迅速扩大到有效补充。2016年,百强企业收购物业企业共91家,收购物业管理面积2.34亿平方米,占百强企业管理面积的4.29%。2017年6月,雅居乐物业以10亿人民币收购绿地物业100%股权,获得了417万平方米在管面积和未来每年最多1000万平方米的物业服务面积。但,潜在标的企业对于自身价值的重新认识,收购过程相对缓慢。


e.平台输出成扩张新方式,“软渗透” 取代“硬收购”渐成趋势:随着一应云、睿服务、彩之云等互联网平台覆盖社区数量、用户人数及使用频率呈现良好的增长态势,平台开始进入创收模式,为物业企业带来利润的增长。因此通过输出平台,扩大服务面积及覆盖人群,实现收入、利润增长成为大型物业企业的扩张新方式。同时类似彩生活、万科物业等大型物业企业也正在通过输出平台,换取股权或者入股等方式,达到间接收购目的,通过轻资产模式获取社区服务资源,分享平台增值服务的利润,实现互利共赢。“硬收购”带来的扩张在减少,“软渗透”逐渐成为趋势。


5、万亿级市场推动物业企业发展路径呈现差异化


根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,预计未来五年全国商品住宅销售面积为52.6亿平方米,新开工面积50.6亿平方米,增量市场有50多亿平方米的潜力可供挖掘,加上2016年全国约185亿平方米的管理面积,未来五年全国物业管理规模可达235亿平方米;按百强企业管理项目平均物业费计算,未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。同时,预计2017年中国社区增值服务市场规模将达到4545.1亿元,2014-2017年4年的复合增长率为27.55%,按照这一复合增长率计算,到2020年市场容量将达到10122.8亿元规模。未来物业管理行业将成为万亿级市场,行业前景将更为广阔。因此,在亿万级的市场推动下,物业企业发展路径呈现以下差异化发展趋势:


a.大型企业强者愈强:行业内将出现部分航母级企业,成为行业的主导和领袖。大型企业凭借雄厚资金实力、深厚品牌积淀、强大资源整合能力等,持续扩大管理规模,挖掘市场价值,企业强者愈强态势持续加剧。


b.中型企业创新求变:中型企业与时俱进,开拓创新,探寻新业务、发展新模式,加速规模扩张,提升盈利能力。


c.小型企业另觅出路:对于小型企业而言,保有专属的服务领域(如商办物业、医院学校物业、公众物业等具非住宅物业管理)、或挖掘并强化自身服务特色(如涉外管理特色等),才能在行业快速更迭、洗牌大潮中站有一席之地;此外,积极利用资本市场,为企业的长远发展积极铺路,也不失为一种好的发展路径。



//备注:以上数据来源于中国指数研究院《中国物业管理行业2017上半年总结及未来展望》报告



那么,在这个亿万级物业市场机会和日益加剧的市场竞争中,我们的物业企业:


如何选择自身资本路径?


如何制定企业的资本战略?


如何实现从商业模式到资本模式的转型?


以及在资本来临的时代,我们物业企业应该如何做好应对策略?


张伟


格局商学资本学院院长,格局德辉资本创始合伙人,北京大学金融学张伟博士将于8月3日登上《格局·物业菁英》课堂,为您分享《物业企业境内外上市——资本路径比较与成功案例分析》,让我们不见不散……




 

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