【重庆沙龙实录1】汪英武:物业管理正处于大转型时代

关注:795发表时间:2017-04-25 11:42:13

2016年3月 11日,物业菁修堂第1期会员公益沙龙活动成功在重庆举办,来自重庆、北京、上海、广东、四川、湖南等10余地区的近100位物业精英齐聚一堂。各位特邀嘉宾围绕着“物业企业如何正确解读拆围新政及结合政策做好转型升级”主题进行多维度的演讲,现场互动积极热烈,各位特邀嘉宾对物业菁修堂会员提出的问题进行了现场解答,会后部分会员还参观了龙湖天街项目,收获了满满的开放式街区管理经验。


是不是很遗憾!很遗憾!很遗憾!


没关系,本周小菁菁将持续为您带来沙龙现场精彩实录,为您奉上各位嘉宾精彩演讲。

好吧,话不多说 上干货!今天为大家分享汪英武老师主题演讲精彩节选-——“拆围”新政给物业管理行业发展带来的十个影响和变化。 

1社区安全防范体系:社区智能化一定会迎来春天

其实,在过去封闭式社区的物业管理中,我们采取的“围笼里养鸡”的模式,小区出入口两头一卡,中间就管起来,更多的是人海战术的传统管理模式。

当有围墙开始拆除后,社区多重的安全防范体系不复存在,社区的边界开始模糊,传统的社区安全防范体系已经不能支持开放式街区的实际管理现状。

这时候,单元的楼栋门将成为主要安全屏障。但在人工成本日益高涨的今天,我们不能可能在每个楼栋单元设置一个保安岗位。

基于成本的考虑,迫使我们的物业管理必须从人海战术向技术防范、物联网和自助化服务界面的转变,如通道闸机、智能门禁、可视对讲、人脸识别等智能技术代替传统人工的保安值守。

因此,社区智能化将迎来春天!

2物业服务产品:从公共服务向个性化服务的改变

“拆围”后的封闭式社区成为开放式街区,部分公共区域将市政化,物业范围内的管理责任清单将进一步明确,过去由物业公司承担的、也并不应该属于物业管理范畴内的社会责任将减少。

物业公司的公共服务将减少,但针对业主的个性化服务将增加。

在我们传统物业管理中的环境保洁、绿化养护、设施设备维保、公共秩序维护、客户服务等五项基础的公共性服务产品之外,个性化服务的比重将会增加,从而保持物业公司与业主之间关系的粘性。

3物业管理职能:物业管理将回归到资产捍卫者的本能

我们的团队做一个物业管理成本构成的测算对比,当然这个不一定全面。

在物业服务收费标准不变的前提下,对比“拆围”前后的物业管理成本构成结构,我们发现,“拆围”后,特别是公共区域市政化之后,我们物业管理成本中的公共环境保洁、绿化养护以及秩序维护的比重将减少,但建筑物维护、设施设备保养的成本比例将增加,而且成为所有成本中比例最高的一项支出。

因此,我认为这个是正确的,也是合理的。

因为我一直认为物业管理的本质就是对建筑物和设施设备的维护和保养,从而确保其正常运转,延长使用寿命,从而确保业主资产的保值和增值,只有到了这个时候,我们的物业管理才回归到业主资产捍卫者的本能,这才叫真正的物业管理。

4交通秩序管理:停车位需求将日益紧张,进一步催生停车管理专业化

“拆围”后,由于部分公共区域将市政化,占道停车和利用公共绿地违规停车现象将会逐步杜绝,地下车库、专用车位将”一位难求”。

所以,专用车位投资价值和机械车库建设投资的市场将受到追捧。同时,从发达国家的经验来看,也将进一步催生社区智能停车和停车管理专业化的市场细分,迫使我们物业管理模式进行变革。

5财务收支管理:传统的物业收费方式面临挑战

“拆围“后,随着社区界面的模糊,包括小区出入口分离,靠传统人口维系的服务链条将断裂,物业服务的触点随之重大调整,传统的物业服务收费面临挑战。

也迫使我们物业管理的财务支出帐目将透明化、明细化和菜单化。只有靠服务品质才能建立客户的品牌依赖性才能保持费用的收缴率,比如龙湖物业的理念“善待您一生”,你只有善待业主,你业主才去善待你,才会心甘情愿缴费。

同时,通过社会信用体系的逐步建立和推行,依靠信用体系背后的法律手段来维系业主的契约精神,避免和杜绝“老赖“业主的出现。

6职业水平培养:物业管理从业者需自我革命,进行知识更新

我们的物业人一定要意识到,“拆围”和“拆证”之后的物业管理行业,靠证书吃饭的日子将一去不复返,市场的问题一定由市场来解决,业主是拿脚来投票的。

同时,传统的思维理念和管理技术将面临颠覆,大量的互联新思维、新技术、新服务模式催生物业管理行业的变革,原来的部分简单劳作性岗位逐步智能化设备取代。

而且,我们今天正处于一个快速发展和信息大爆炸的时代,我们物业人只有不断的学习和进步,不断的自我革命,你才能跟得上这个时代的发展。

因为,互联网时代,你不革命,别人就会把你的命革掉。

7社区经营:垂直社区O2O将迎来发展机遇

物业服务本身特性使得物业公司把握着社区的最后一道入口,我之前在很多场所都谈过,所有绕开物业的社区O2O将必死无疑,但是今天我可以告诉你,这是错的。

将来新建开放式街区将消除物业公司所谓的“最后 100米”区位优势,物业管理所处的价值进一步降低,将社区沟通基于人的垂直链接改变,垂直类社区O2O将迎来较大的发展机遇。

8行业监管:无证时代政府职能转变将进一步激活物业服务市场

随着物业从业人员资格管理条件的取消,未来的中国物业管理将进入“无证时代”,资质审批管理将转变为市场水平评价。

未来物业管理市场的竞争和行业的地位将靠物业企业自身服务品质和品牌特色去占领,一级资质企业和叁级资质的物业企业将重新回到一个平等的起跑线上,市场既有“大而全”的规模型企业,也允许细分领域“小而美”的专业公司存在,一切由市场去主导淘汰或发展。

9市场发展:资本市场将推动物业企业抱团取暖

随着市场打开之后,物业管理市场完全开放之后,市场的竞争将推动物业企业内部管作分离和第三服务市场化,物业企业自身将做减法,实现轻装上阵。

同时,资本市场将推动物业企业实行“抱团取暖”、共建联盟的方式进行市场扩张和资源整合,因此,我认为未来行业将出现物业管理覆盖率不断增加,而物业企业数量将不断减少,物业管理市场将真正进入“丛林法则”的竞争时代。

10发展趋势:物业管理真正进入互联网+时代

最后一个观点,发展趋势,随着社区边界的模式和物业管理模式的改变。

未来得物业管理将真正进入互联网+的时代,我们的物业管理将从劳动密集型行业向知识管理密集型的转型,最终走向互联网平台模式下事业合伙人的共享组织体系。

因此,我们的物业管理正在处于一个大转型的时代,唯有变革才能生存。


 

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