【北京沙龙实录】贺捷:“营改增”后物业企业财务风险管控措施

关注:1012发表时间:2017-04-19 16:51:00

北京游学活动后小菁菁收到众多会员反馈沙龙 “营改增”主题演讲的内容全面易懂,实操案例丰富,合理避税措施实用有效,简直是目前为止说“营改增”最为接“物业管理行业”地气的分享。小菁菁都被来电感染啦,赶紧跟主讲嘉宾贺总约稿,切实感受瑞赢物业的高效,这不干货来啦,再也不用喊总理啦,赶紧转发朋友圈让物业公司总经理看看吧。

一、小规模纳税人与一般纳税人

1. 

分税制:随着2016年4月19日国家税务总局2016第23号《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》的文件实施,在全国的建筑业、房地产、金融保险业和生活服务业自2016年5月1日起全面实施“营改增”,也就是说企业经营由原先按流水缴纳流转税——“营业税”改为缴纳流转税——“增值税”。这里“营业税”和“增值税”虽同为“流转税”,但“营业税”为价内税,“增值税”为价外税。


“营改增”的行业进度:至此,自1994年中央实施分税制后增值税归属中央财政,营业税归属地方财政的格局已被彻底打破。按照国务院“十二五”期间全面完成“营改增”的规划和要求,到2015年底,营业税将退出历史舞台。自2012年“营改增”试点起,已有“3+7”个行业进行了试点工作,分别是:交通运输业、邮政业、电信业、现代服务业(研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务)。


物业管理“营改增”所属行业类别: 物业管理属于5月1日起实施“营改增”中的生活服务业中的其他生活服务。生活服务业纳税人是指在境内提供生活服务的单位和个人,为增值税纳税人。生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动,包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。


物业管理纳税人类别的判定标准: 物业企业增值税纳税人的认定标准分为小规模纳税人和一般纳税人,其中认定为小规模的服务企业标准:年提供服务的销售额等于或低于515万元人民币(含税价);认定为一般纳税人的服务企业标准:年提供服务的销售额高于515万元人民币(含税价)。515万元人民币(含税价)的认定由物业企业出具给税务局的2015年所得税汇总清缴全年营业额界定,依据2015年度的营业额和当年交纳的营业税总额决定,小规模企业达标后可申请为一般纳税人,但一般纳税人全年营业额(连续12个月)不能申请为小规模纳税人。


小微企业认定标准:现在政府对小微型服务企业有好多税收优惠政策,比如新办企业免税减税等,小规模纳税人的纳税调整期为1、4、7、10月等。2015年物业管理行业小微型企业可知:大型企业全部应为一级资质,中型企业部分为一级资质和二级资质,小型企业基本上为三级资质,微型企业全部为三级资质或准三(临时)资质。由此可见,物业企业小规模纳税人均为微型三级资质企业,住建部及各地建委的物业产业政策是鼓励企业做大做强,优势互补整合资源转型升级。但从税收政策上来看是向小微型企业倾斜的,当企业发展了,就要多承担一些社会义务,提倡鼓励大众创业,对于每月3万或3万以下销售额的微型企业免增增值税。

物业管理企业缴纳增值税实例:物业企业增值税率标准小规模纳税人为3%,一般纳税人为6%(销项税)。小规模企业一般情况下只能开《增值税普通发票》,如付款方为一般纳税人需要开具《增值税专用发票》则需到税务窗口或自助开票机上开具,税率为3;小规模企业取的发票均不得抵扣。一般纳税人即可开具专票也能开具普票,如付款方为一般纳税人则开具《增值税专用发票》、如付款人为小规模企业或个人则开具《增值税普通发票》。


通过具体实例综合测算,小规模物业企业应交纳增值税及附加的综合税率为3.26%,一般物业纳税人企业应交纳增值税及附加的综合税率为6.34%(销项税,假设无进项税),也就是一般纳税人综合税费无抵扣项。

每月取得的可抵扣的进项税《增值税专用发票》越多,税率就越低!因此,在进行物业企业项目拓展过程中这两个综合税率都能用到。

二、物业企业财务风险管控

对于物业企业“营改增”后的财务风险管控简单分享如下(主要是针对一般纳税人企业):


纳税评估:根据各公司的具体情况,依据2015年全年已发生的数据在物业管理费不变的前提下,针对物业服务成本构成逐项梳理(详见屏幕)哪些物业服务成本构成可以取得增值税专用发票用于抵扣销项税额。另外也要考虑到物业服务企业多种经营收入和特约服务收入税率及征收率的变化对物业服务企业销项税的影响。通过纳税财务分析,在全年收入和成本不变的前提下,全年企业实缴营业税及附加和应缴增值税及附加的差额,就能看出两种税制下企业税赋高低了,为企业经营决策保驾护航。


发票管理:《增值税专用发票》视同现金管理,增值税是价外税,因此,发票票面价税分离,清晰注明。购货单位的名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号一定要填写齐全,否则要做废票处理;收款人、复核、开票人也不能为同一个人,否则也为废票处理。取得《增值税专用发票》后,应在180天内到税务设备上验证是否为真票、是否可以抵扣当期销项税,当然也可以在网上下载软件处理(每年交纳服务费)即可。


合同评审:对于收款合同的评审要注意付款方的认定(小规模还是一般纳税人),价款是否含税金、发票的开具、收款内容方式的约定(合理避税)等。对于付款合同的评审要注意:收款方资格的确认(最好一般纳税人),发票的开具(小规模开专票),付款方式的约定等要对公司经营抵扣进项税款有利。如服务价款内容税费提高双方如何共同承担或转化。另外全年付款合同中的进项税/全年收入=4.12%,就可于原营业税税赋持平。


项目管理:要特别关注服务对象是单一业主还是广大小业主?财务核算是包干制还是酬金制?项目年合同金额是小于515万元(含税)还是大于515万元(含税),如小于一般纳税人标准,能否和甲方或业主委员会沟通好,对物业项目采用成立项目分公司独立核算,如有可能就可认定为项目分公司为小规模纳税人按3%征收率计算增值税及附加。(需要实践认可,有些地方不允许成立分公司)


人力资源管理: 从事物业管理的经理人都清楚随着人工成本及最低工资标准的逐年上涨,人力资源成本已达60%—70%,按目前增值税规定不允许抵扣人工成本,建议采用专项业务外包形式或采用劳务派遣制度取得增值税可抵扣进项税发票。各企业可评估下采取哪种方式对企业更有利更节税。


公共能耗管理:尽量把户名改成物业公司的户头,这样能抵扣17%的进项税,但也要评估更改户名的风险。其次要看原先物业服务费测算中是否包含公区能耗。一般南方城市物业服务费不含公区能耗,业主交能源费押金,物业企业按季分摊公示,北方大多数城市公区能耗包含在物业服务费中。


停车场管理:尽量把5月1日前签署的停车服务协议去税务机关申请为简易纳税认定按5%交纳增值税,三年内不变。这里指的是产权车位或共有车位的出租或临停收费,如不变更为简易纳税认定或是5月1日后签的合同一律按11%征收增值税(车位服务费还是6%的增值税征收率)

减免及赠送物业服务费管理:依据新的增值税要求,物业企业减免物业费,开发企业赠送物业服务费都应视同销售、全额纳税。交物业费送赠品为混合销售行为,应分别纳税。所以大家应回避或规避纳税风险,让业主或开发企业承担税金,如开发企业赠送的物业费服务只能给开发企业开票。


三、给物业企业的建议:

     对于物业企业来说:“营改增”问题是一个全国性、全行业的新生事物,物业企业也有个学习研讨、到熟练掌握的过程,在企业正常经济运行中难免会因税率调整而使企业的运行成本上升的可能,但这毕竟影响了“营改增”的初衷,“营改增”的目的是为了给企业减税降赋,避免重复纳税。


     由于行业的特殊性,比如采用酬金制的项目免税问题(原北京地税文件酬金制免税但有特定要求),物业纯劳务无抵扣问题等在业内都会形成共识有待行业协会或行业主管部门向国税机关或国税网站反映。另外目前的《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》也会进一步完善立法程序,通过人修订《增值税法》

 

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